Privates Baurecht

Das private Baurecht regelt die Rechtsbeziehungen zwischen Bauherr und Bauunternehmer.
Dieser Vertrag ist der Werkvertrag.
Er ist gesetzlich geregelt in den §§ 631ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Das Bürgerlichen Gesetzbuch bestimmt, dass der Bauunternehmer verpflichtet ist, das versprochene Werk herzustellen und der Bauherr darauf die versprochene Vergütung bezahlt. Dabei gilt die übliche Vergütung als vereinbart, auch wenn die Parteien nichts Konkretes bestimmt haben sollten. Die geschuldete Vergütung, also der Werklohn ist also von der erfolgreichen Ausführung abhängig. Das heißt, der Bauherr zahlt den Werklohn erst und dann, wenn das versprochene Werk hergestellt worden ist.

Der Bauunternehmer ist dafür verantwortliche, dass das Werk die zugesicherten Eigenschaften hat und nicht mit Fehlern behaftet ist.

Der Bauherr ist verpflichtet, das vertragsgemäß hergestellte Werk abzunehmen. Abnahme ist die Bestätigung des Bauherrn, dass das Gebäude im wesentlichen vertragsgemäß hergestellt wurde. Mit der Abnahme ist der Vertrag durch den Bauunternehmer erfüllt. Deshalb wird mit der Abnahme der Werklohn fällig. Die Abnahme kann förmlich mit schriftlichem Protokoll erfolgen oder formlos durch tatsächlichen Gebrauch. Wegen unwesentlicher Fehler darf die Abnahme nicht verweigert werden.

Da der Werklohn erst mit der Abnahme fällig wird, trägt der Bauunternehmer bis dahin das Risiko, dass der Bauherr zahlungsunfähig wird. Deshalb hat der Bauunternehmer ein Pfandrecht an den beweglichen Sachen des Bauherrn, die bei der Herstellung in seinen Besitz gelangt sind. Bei der Herstellung eines Gebäudes wird dieses Pfandrecht ersetzt durch eine Sicherungshypothek. Der Bauunternehmer kann verlangen, dass eine Sicherungshypothek auf das Baugrundstück eingetragen wird, und zwar für den Teil der Vergütung, welcher der bereits geleisteten Arbeit entspricht. Aufgrund der Sicherungshypothek kann das Grundstück notfalls versteigert werden. Alternativ kann der Bauunternehmer verlangen, dass der Bauherr eine Sicherheitsleistung für die Vorleistungen des Bauunternehmers erbringt (z. B. durch Bankbürgschaft). Wird die Sicherheitsleistung nicht erbracht, gilt der Vertrag als aufgehoben. Diese Sicherheitsleistung kann nicht verlangt werden von juristischen Personen des öffentlichen Rechts und von Privatleuten für den Bau eines Einfamilienhauses.

Stellen sich nach der Abnahme Fehler heraus, ist der Bauunternehmer verpflichtet, diese Fehler auf seine Kosten zu beseitigen. Da der Vertrag erfüllt ist, kann der Bauherr in der Regel keine Neuherstellung verlangen, sondern nur Fehlerbeseitigung, eine Nachbesserung. Der Bauherr kann dem Bauunternehmer eine Frist zur Nachbesserung setzen und gleichzeitig bestimmen, dass er die Nachbesserung nach Fristablauf ablehnt. Nach erfolglosem Fristablauf kann der Bauherr verlangen, dass der Vertrag rückgängig gemacht (Wandlung) oder der Werklohn herabgesetzt wird (Minderung). Der Bauherr kann auch den Mangel selbst beseitigen und statt Wandlung oder Minderung Schadensersatz verlangen.

Diese Ansprüche des Bauherrn unterliegen der Verjährung. Die Verjährungsfrist beträgt generell sechs Monate, bei Arbeiten an einem Grundstück ein Jahr und bei Bauwerken fünf Jahre. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Abnahme. Zur Einhaltung der Verjährungsfrist genügt es nicht, den Mangel anzuzeigen; es ist erforderlich, dass die Ansprüche gerichtlich geltend gemacht werden, wenn der Bauherr seine Verpflichtung nicht (schriftlich) anerkennt.

Der wesentliche Inhalt der VOB/B in Kürze:

Von diesen gesetzlichen Bestimmungen kann teilweise durch Vertrag abgewichen werden. In der Baubranche ist es inzwischen üblich, allgemeine Geschäftsbedingungen zu verwenden, die zum Teil erheblich von den gesetzlichen Vorschriften abweichen. Weit verbreitet ist die Vereinbarung der Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B, kurz VOB/B genannt. Sie ist in jedem guten Buchhandel erhältlich.

Das Leistungsverzeichnis

Das Leistungsverzeichnis bildet die Grundlage dafür, Angebote von Bauhandwerkern oder Baufirmen einzuholen. Es wird vom Architekten erstellt und listet nach Positionen gegliedert alle Leistungen auf, die der Auftragnehmer erbringen soll, Material- und Mengenangaben eingeschlossen.

Das Leistungsverzeichnis wird für jedes Gewerk einzeln ausgeschrieben.
§ 9 aus Teil A der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) faßt zusammen, was ein Leistungsverzeichnis in der Praxis enthalten soll. Die VOB ist zwar eine anerkannte Arbeitsgrundlage, aber kein Gesetz. Daher gelten ihre Bestimmungen nur, wenn beide Vertragspartner die VOB zum Vertragsbestandteilerklären. Das Leistungsverzeichnis soll die zu erbringenden Leistungen eindeutig, vollständig und leicht verständlich erklären.

Bauhandwerker oder Firmen setzen in das Verzeichnis ihre Preise ein und geben damit ein Angebot ab. Um einen Überblick über die Leistungen und die damitverbundenen Kosten zu bekommen, sollten grundsätzlich mehrere Angebote eingeholt werden.

Zurück nach oben

zur StartseiteBudget prüfenWir suchen Fachleute!