Die Zeit ist günstig, sich die eigenen vier Wände zu schaffen
(und zu finanzieren)!

Die Finanzierung ist das entscheidende Kriterium in der Planungsphase des Hausbaus. Reichen Eigen- und Fremdkapital in Verbindung mit der "Muskelhypothek" aus, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren?

Im Gespräch mit den Beratern der Geldinstitute ist vor allem Kompetenz gefragt. Auflassungen, Disagio, Realkredit und Tilgung – auf den Bauherrn wartet ein Dschungel von Begriffen und Zusammenhängen, in dem sich auch Fachleute oft nur mit Mühe zurechtfinden.

Die Herstellungskosten oder auch die Anschaffungskosten setzen sich natürlich aus allen Aufwendungen zusammen, die im Zusammenhang mit dem Bau oder dem Kauf einer Immobilie stehen.

Das schließt Kosten für Materialien, Handwerkerleistungen und Außenanlagen ebenso ein wie Baunebenkosten, Grunderwerbssteuer, Maklergebühren, Grundbucheintragungen, Notarkosten und den Kaufpreis.

Der Finanzierungsplan weist die Gesamtfinanzierung in ihren einzelnen Posten aus. Dazu zählen alle neben dem Eigenkapital notwendigen Mittel zur Deckung der Gesamtkosten, zum Beispiel das Fremdkapital mit dem Nennbetrag und den voraussichtlichen Auszahlungsbedingungen sowie Zins und Tilgung, Zuschüsse und Eigenleistungen. Der formlose Finanzierungsplan muß dem Darlehnsantrag beigefügt werden.

Wie groß kann ich bauen?

Der besonnene Bauherr fragt nicht, wieviel Geld er für sein Haus benötigt, sondern wieviel Haus er sich für sein Geld leisten kann.

Er muß sich rechtzeitig die Relationen zwischen seinen Ansprüchen an Wohnstandard einerseits und der Eigenkapitalausstattung, den unterschiedlichen Finanzierungsmöglichkeiten, der Höhe der Eigenleistung sowie der künftigen finanziellen Belastung anderseits klar machen.

Sobald sich der Bauherr die Angebote von den verschiedensten Finanzinstituten eingeholt hat, wird er schnell feststellen, daß Baufinanzierung eine Wissenschaft für sich ist. Deshalb will dieser Schritt gut vorbereitet sein, damit alle Finanzierungsfragen sachkundig beantwortet werden können.

• Welche Finanzierungsbausteine sind die passenden?
• Welche Kombination und welche Zinsfestschreibungszeiten sind zu wählen?
• Ist ein niedriger Zins oder eine niedrige Monatsbelastung das maßgebende Kriterium?

Nicht die niedrigste Monatsbelastung kennzeichnet die bessere Finanzierung. Niedrig getrimmte Anfangsbelastungen führen zu hohen Restschulden nach der Zinsfestschreibungszeit und müssen mit dem Risiko untragbarer Belastungssprünge bezahlt werden.

Die eigenen vier Wände – warum ist uns das so wichtig ?

Unabhängigkeit und Freiheit möchten wir uns mit dem Eigenheim sichern.
Vor allem für Familien mit Kindern schafft es verbesserte Entfaltungsmöglichkeiten.
Auch suchen viele Schutz vor Mieterhöhungen. Die Mietpreise sind in den vergangenen Jahren teilweise stärker als die übrigen Lebenshaltunskosten gestiegen. Und unser auf drei Säulen basierendes Alterssicherungssystem steht bekanntermaßen vor der größten Belastungsprobe seit seiner Entstehung.
So bildet die Immobilie also auch eine Form von Altersvorsorge.

Das zeigt folgende Grafik bei der Befragung von Wohnungskäufern von W üstenrot.

Finanzierung jetzt ohne Eigenheimzulage

Ab dem 01.01.2006 ist es also erstmal vorbei mit der Eigenheimzulage und dem Baukindergeld. Was änder sich und welche Perspektive bietet sich an?

So hilfreich die staatlichen Zuschüsse waren – wer sich den Bau des eigenen Heims nur mit der Eigenheimzulage leisten konnte, hatte ohnehin etwas knapp kalkuliert.

Und die Immobilienpreise?

In dieser Situation ist zu erwarten, dass die Immobilienpreise durch die Streichung der Eigenheimförderung sinken werden.

Um jungen Bauwilligen wieder Anreize zum Bauen zu geben, werden auch Städte und Gemeinden die Grundstückspreise eher sinken statt steigen lassen.

Finanzierungen mit neuem Konzept werden jetzt benötigt.

Nach dem Ende der Zulage sind jetzt andere Finanzierungskonzepte gefragt und geraten wie das KfW-Wohneigentumsprogramm wieder mehr in den Blickpunkt. Das Programm ist durch seine bis zu 5 tilgungsfreien Jahre ideal für die Entlastung in den ersten Zinszahlungsjahren.

KfW-Programme

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Programme zur Schaffung von Wohneigentum, ökologischem Bauen und Modernisierung an. Doch die Konditionen der KfW sind nicht auf jeden Fall besser, als jene von Ihrer Hausbank!

Die Bundesländer
stellen einkommensschwachen, kinderreichen Familien Mittel für das eigene Heim zur Verfügung. Unterstützt wird in vielen Ländern aber auch Ausbau, Modernisierung und Instandsetzung.

Beim Einrichen der Förderanträgen gilt
• rechtzeitig die Anträge stellen
• Eigenleistung nachweisen
• Einkommensgrenzen beachten 
• Baukosten und Wohnungsgrößen im Lot halten

Anträge
auf Förderung müssen vor dem Kauf, dem Bau oder der Modernisierung gestellt werden. Zu spät eingereichte Anträge können nur in begründeten Ausnahmefällen genehmigt werden. Generell besteht kein Rechtsanspruch auf Fördergelder. Darlehen und Zuschüsse gibt es nur, so lange Geld vorhanden ist.

Eigenleistung
muss erbracht werden, sonst es keine Gelder. Der Anteil an der Gesamtfinanzierung ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt, liegt aber, je nach Förderprogramm des Bundeslandes bei 15 bis 25 Prozent. Eigenleistungen können Geldmittel sein, in manchen Fällen auch Sachleistungen und natürlich die eigene Arbeitsleistung.

Einkommensgrenzen
bestimmen die Förderfähigkeit des Projekts (Jahreseinkommen nach § 25 II. WoBauG). Aktuell gelten in den meisten Bundesländern als Grenze des Einkommens folgende Basiswerte:

• Ein-Personen-Haushalt: 12.000 Euro
• Zwei-Personen-Haushalt: 18.000 Euro
• Jeder weitere Angehörige: 4.000 Euro

Grundlage für die Ermittlung des Jahreseinkommens ist der Verdienst, der in den 12 Monaten ab dem Monat der Antragstellung zu erwarten ist. Ist dieser nicht zu ermitteln, zählen die 12 Monate vor der Antragstellung.

Pauschal-, Frei- und Abzugsbeträge verringern das Jahreseinkommen. Steuerfreie Einnahmen werden wie Kindergeld/Erziehungsgeld, Leistungen zu Kranken-, Unfall- und Pflegeversicherung sowie die Arbeitnehmer-Sparzulage nicht dem Jahreseinkommen zugerechnet.

Es gelten Einkommensuntergrenzen: Eine Förderung ist nicht möglich, wenn nach Anzug der Baufinanzierungskosten nicht mehr genug Geld zum Leben übrig bleibt. So soll verhindert werden, dass sich der Bauherr finanziell überlastet. Die Untergrenzen unterscheiden sich je nach Bundesland.

In vielen Bundesländern gibt es auch Förderprogramme, die sich an Haushalte mit mittlerem Einkommen richten. Solche Förderungen können auch dann gewährt werden, wenn das Einkommen dieser Haushalte die Einkommensgrenzen um einen bestimmten Prozentsatz übersteigt.

Nähere Informationen gibt es bei den Bürgermeister- und Landratsämtern sowie bei den Wohnungsbauförderungsstellen. Informieren Sie sich bei den betreffenden Stellen auch über weitere Fördermöglichkeiten, wie Beteiligungen an Wohnungsbaugesellschaften oder Förderungen im Rahmen von Städteprogrammen.

Baukosten und Wohnungsgrößen
sind in allen Förderprogrammen mit Obergrenzen belegt. Diese unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland, da es bei Grundstücks- und Baukosten große regionale Unterschiede gibt.

Auch gelten festgelegte Wohnflächenobergrenzen. Hier gibt es diverse Regelungen für selbst genutztes Wohneigentum mit meist folgenden Wohnflächen-Größen:

• Familienheim mit einer Wohnung: bis zu 130 Quadratmeter
• Familienheim mit zwei Wohnungen: bis zu 200 Quadratmeter

Zielgruppen der Wohneigentumsförderung sind zum Beispiel:
• Familien mit Kindern, insbesondere kinderreiche Familien
• Alleinerziehende
• Junge Ehepaare
• Schwerbehinderte mit spezifischen Wohnungsversorgungsproblemen
• Personen, die sanierungsbedingt Wohneigentum aufgeben müssen

Fördermöglichkeiten in Hessen mit dem Stand von 2005

1. Förderung von Wohneigentum

• Haushalte mit Kindern können eine Forderung beantragen, sofern deren Einkommen bestimmte Einkommensgrenzen nicht übersteigt (die Einkommensgrenze für ein Paar mit zwei Kindern beläuft sich auf 42.300 Euro pro Jahr. Das entspricht nach Abzug von Freibeträgen einem Brutto-Haushaltseinkommen von 60.000 Euro pro Jahr)
• die Darlehenshöchstsumme beträgt 120.000 Euro. Die Höhe des maximal gewährten Darlehens hängt vom Grundstückspreis und der Anzahl der Kinder ab
• Darlehenskonditionen: Bei 10-jähriger Zinsfestschreibung liegt der Zinssatz 30 Prozent unterhalb des aktuellen Kapitalmarkt-Niveaus. Die ersten zwei Jahre sind tilgungsfrei, danach 1,5 bis 2,5 Prozent Tilgung. Eine nachrangige Absicherung im Grundbuch ist möglich. Bauherren müssen 15 Prozent Eigenmittel einbringen
• bestimmte Baukosten- und Wohnflächen-Obergrenzen sind einzuhalten (Einfamilienhaus: maximal 190.000 Euro; maximal 180 Quadratmeter Wohnfläche)
• Hessen fördert auch den Erwerb gebrauchten Wohnraums: Es wird eine Bürgschaft für den nachrangigen Teil des Darlehens übernommen. Somit ist dieser Darlehensteil so zinsgünstig wie erstrangige Darlehen. Maximalbetrag: 100.000 Euro
• Haushalte, die die Eigenheimzulage erhalten, können das Eigenheimzulage-Darlehen beantragen. Durch die Abtretung der jährlichen Zulage an die finanzierende Landestreuhandstelle Hessen (LTH) wird der tatsächlich vom Bauherren zu zahlende Zinssatz deutlich reduziert (rund 2,5 Prozent unterhalb des Kapitalmarkt-Niveaus).

2. Mietwohnungsbau

Wer Mietwohnungen neu baut oder vorhandene Bauten unter wesentlichem Bauaufwand an die heutigen Anforderungen anpasst, kann unter bestimmten Voraussetzungen zinsvergünstigte Darlehen erhalten: Die Wohnungen dürfen 20 Jahre lang nur an Personen mit niedrigen Einkommen mit Wohnberechtigungsbescheinigung vermietet werden. Die Miete muss 15 Prozent unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Wohnungen müssen bestimmte Größen haben (zum Beispiel: maximal 69 Quadratmeter für einen Drei-Personen-Haushalt). Als Gegenleistung werden Darlehen mit einem Zinssatz von 0,5 Prozent bei 20-jähriger Zinsbindung gewährt. Die Förderung beträgt bis zu 675 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche sowie zusätzlich eine Förderung für das Grundstück (in Abhängigkeit von dessen Preis). Werden Wohnungen für ältere oder behinderte Menschen geschaffen, gelten gesonderte Regelungen.

3. Modernisierung

Das Land Hessen fördert auch wohnwertverbessernde Modernisierung von Mietwohnungen, unter anderem Maßnahmen zur Einsparung von Energie und zur Verbesserung des Wohnumfelds und des Wohnungsschnitts. Gefördert wird über zunächst zinslose/zinsvergünstigte Kredite bis zu 85 Prozent der förderfähigen Sanierungskosten (maximal 25.000 Euro) pro Wohneinheit. Voraussetzung: Die Wohnungen werden mindestens zehn Jahre an sozial Schwache zu günstigen Konditionen vermietet. Eine Kombination des LTH-Darlehens mit KfW-Darlehen ist möglich.


Weitere Informationen erhalten Sie bei der
LTH Landestreuhandstelle Hessen
Geschäftsbereich der
Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale
60297 Frankfurt am Main
Tel.: 0 69/91 32 22 64
Fax: 0 69/91 32 84 606

Staatliche Förderung

Bausparvertrag
Bei den meisten Bausparkassen können Sie zwischen Standard, Hochzins- Langzeittarif, Schnelltarif und Wahltarif wählen. Die Tarife unterscheiden sich zum Beispiel durch Mindestsparguthaben, Darlehensverzinsung und Tilgungsdauer.

So bekommen Sie zum Beispiel beim Standardtarif zwischen 2 und 3 Prozent Guthabenverzinsung und müssen das Darlehen mit 4 oder 5 Prozent zurückzahlen. Sie müssen entscheiden, ob die Zinseinbuße während der Ansparphase oder der Zinsgewinn in der Tilgungszeit günstiger ist. Ein Standardtarif ist für jene optimal, die langfristig ansparen und erst später bauen wollen.

Sie schließen einen Bausparvertrag über die von Ihnen gewünschte Bausparsumme ab. Sie verpflichten sich damit zu regelmäßigen Sparleistungen von monatlich zwischen 3 und 10 Promille der vereinbarten Bausparsumme.
Sind 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme angespart und bestand das Guthaben über eine ausreichende Zeitspanne, haben Sie ein Anrecht auf das Bauspardarlehen erworben.
Das Darlehen wird in der Regel in Höhe der Differenz zwischen Bausparsumme und Bausparguthaben ausgezahlt.
Somit können Sie über die gesamte Bausparsumme für eine Wohnungsfinanzierung verfügen.

Ein Bausparvertrag ist für Sie aber auch interessant, da Sie sich neben dem Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen unter gewissen Vorrausetzungen bestimmte staatliche Förderungen in der Sparphase sichern können. Hier gibt es zwei Möglichkeiten, wie sich der Staat an der Vermögensbildung der Kunden beteiligt.

Bausparprämie für eigene Sparzahlungen
Der Staat zahlt 10 Prozent Bausparprämie - bis zu 51,20 Euro im Jahr - auf die jährlich erbrachten Sparzahlungen, sofern Ihr zu versteuerndes Einkommen nicht über 25.600 Euro im Jahr liegt (Alleinstehende). Bei Verheirateten verdoppelt sich der begünstigte Höchstbetrag auf 1.024 Euro, und das maßgebliche Einkommen auf 51.200 Euro.

Arbeitnehmer-Sparzulage für vermögenswirksame Leistungen (VL)
Je nach Tarifvertrag zahlt Ihr Arbeitgeber pro Monat bis zu 40 Euro auf Ihr Bausparkonto ein. Das sind im Jahr schon ohne Zinsen immerhin 480 Euro. Das wiederum belohnt der Finanzminister mit weiteren 10 Prozent Prämie, der Arbeitnehmer-Sparzulage. Dafür darf das zu versteuernde Einkommen nicht über 17.900 Euro liegen (Verheiratete das Doppelte). Wer darüber liegt, kann für seine VL immerhin noch Bausparprämie bekommen, solange er die Höchstbeträge (max. 1.024 Euro) nicht schon durch eigene Sparzahlungen ausgeschöpft hat.

Sofortfinanzierung
Viele zukünftige Eigenheim- bzw. Eigentumsbesitzer kennen diese Bausparförderung nicht, und besitzen noch keinen Bausparvertrag. Welche Möglichkeit besteht, wenn noch gar kein Bausparvertrag vorhanden ist? Interessenten bieten die Bausparkassen in diesem Fall die sogenannte Sofortfinanzierung an.

Bei der Sofortfinanzierung wird ein neu abgeschlossener Bausparvertrag bis zu seiner Zuteilung mit einem tilgungsfreien Darlehen vorfinanziert. Das hat für den Bausparer den Vorteil, dass er sofort über das Geld verfügen, und damit den Bau oder Erwerb einer Immobilie finanzieren kann. Kommt der Bausparvertrag dann zur Auszahlung, wird das tilgungsfreie Darlehen durch das Bauspardarlehen abgelöst. Diese Art der Finanzierung lohnt sich bei den derzeit niedrigen Zinsen nicht, denn mit Inanspruchnahme einer Sofortfinanzierung nimmt ein Finanzierungswilliger unter Umständen eine höhere Belastung und eine teurere Finanzierung in Kauf, als bei der herkömmlichen Bausparfinanzierung.

Vor allem bei der relativ kurzen Laufzeit von 15 bis 20 Jahren für einen Hypothekarkredit ist diese Finanzierungsform in der Regel meist um einiges günstiger.

Nur gegen das Risiko der negativen Zinsänderung ist man bei der Sofortfinanzierung besser abgesichert.

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